ANALISIS DE RENTABILIDAD

ANALISIS DE RENTABILIDAD

El primer consejo que todo buen inversionista le dará es que NUNCA COLOQUE TODOS LOS HUEVOS EN LA MISMA CANASTA, que la diversificación es la clave del éxito. Dentro de esta diversificación siempre deben existir inversiones “Seguras” que le garanticen una estabilidad a través del tiempo, y que generen retornos positivos, por encima de la inflación, está de más decir que esto con una cuenta de ahorros no se logrará, así que quedan otras dos opciones las Inversiones en Fondos de Retiros y/o Fondos Mutuales y las Inversiones en Bienes Raíces.

La Inversión en Bienes Raíces es segura permite rendimiento, estabilidad a largo plazo y flujo de caja inmediato, pero no se deje engañar no todas las Inversiones en Bienes Raíces son el negocio que le conviene.

Para determinar si una inversión es segura, estable y garantiza un rendimiento superior a la inflación, se debe analizar la RENTABILIDAD basados en los Ingresos y Gastos estimados más cercanos a la realidad posible, siempre digo que “es preferible tener sorpresas agradables que desencantos”.

Muchos Agente de Bienes Raíces hablan de Rendimientos de 10% anual y hasta más, la verdad nunca los he visto; la realidad es que cuando se agregan a la ecuación todas las variables necesarias, una buena inversión en Bienes Raíces genera un retorno de entre un 3.5% y un 6% , lo cual comparado con la inflación promedio en USA del 2% anual ( 2018=1.8% y 2019=2.3%)  es una INVERSION SEGURA, ESTABLE Y DURADERA EN EL TIEMPO.

Para analizar la RENTABILIDAD de una inversión debemos conocer EL MONTO DE DINERO A COLOCAR (CAPITAL DE INVERSION), los INGRESOS y los GASTOS ANUALES ESTIMADOS. A continuación, te presento algunos ejemplos para que puedas entender como se hace el análisis, es muy importante que conozcas los gastos reales en los que vas a incurrir, ya que un análisis a la ligera puede llevar a una decisión incorrecta.

EJEMPLO 1)   CONDO-APARTAMENTO COMPRA CASH
PRECIO PROPIEDAD:       $ 200,000.00
GASTOS ASOCIADOS A LA COMPRA:
Gastos de Cierre Aprox. (2%): $4,000.00
                                                                        CAPITAL DE INVERSIÓN:                $204,000.00
INGRESOS ANUALES
ALQUILER:  $ 1,500.00 x 12 MESES:                                                                      $ 18,000.00
GASTOS POR MANTENIMIENTO Y MANEJO DE LA PROPIEDAD
Condominio: $ 250 x 12 meses =                              $3,000.00
Impuestos Inmobiliarios                                             $2,500.00
Gastos de Adm o Agente Inmobiliario (10%)         $1,800.00
Previsión Mantenimiento (5%)                                  $   900.00
                                                                                          TOTAL GASTOS ANUALES: $ 8,200.00
RENDIMIENTO:  $ (18,000 – 8,200) /204,000 = 4.8% Anual

 

EJEMPLO 2) CONDO-APARTAMENTO COMPRA FINANCIADA
PRECIO PROPIEDAD:       $ 200,000.00
INICIAL: 25%:                    $   50,000.00                                   
GASTOS ASOCIADOS A LA COMPRA:
Gastos de Cierre Aprox. 2%:                                                     $4,000.00
Gastos de Financiamiento Aprox 2%                                      $ 4,000.00
                                                                       CAPITAL DE INVERSIÓN:                $58,000.00
INGRESOS ANUALES
ALQUILER:  $ 1,500.00 x 12 MESES:                                                                      $18,000.00
GASTOS POR MANTENIMIENTO Y MANEJO DE LA PROPIEDAD
Condominio: $ 250 x 12 meses =                              $3,000.00
Impuestos Inmobiliarios:                                            $2,500.00
Gastos de Adm o Agente Inmobiliario (10%)         $1,800.00
Previsión Mantenimiento (5%)                                  $   900.00
      Sub-Total Gastos Operativos                               $8,200.00
Interés del Préstamo (5% sobre $150,000)            $7,500.00
                                                                                          TOTAL GASTOS ANUALES: $ 15,700.00
RENDIMIENTO:  $ (18,000–15,700+) / 58,000 = 3.97% Anual
ESTA ES UNA INVERSION PARA GENERAR PATRIMONIO, NO GENERA FLUJO DE EFECTIVO EN EL CORTO PLAZO YA QUE AUN NO HEMOS INCLUIDO EN EL ANALISIS LOS APORTES A PRINCIPAL DEL PRESTAMO QUE DEBEN REALIZARSE MENSUALMENTE

ANALISIS DEL PUNTO DE EQUILIBRIO DE LA INVERSIÓN:

Basados en el ejemplo anterior, agreguemos los pagos a Patrimonio, supongamos un préstamo Convencional a 30 años, donde la mensualidad aproximada es de $ 825.00, con un aporte a principal de $ 200, por lo que el análisis del punto de equilibrio donde el Inversionista no deberá colocar dinero de su bolsillo es:

PRÉSTAMO (Interés y Principal):  $825 x 12=        $9,900
Gastos Operativos/Mantenimiento:                         $8,200                  Total $: 18,100.00
DEFICIT DE INGRESOS: $ (18,000 – 18,100) =      -$100

ESTA PROPIEDAD CON UNA INVERSION DE 25% DE INICIAL ESTA EN EL PUNTO DE EQUILIBRIO, donde el aporte del inversionista ya para el 2do año deberá ser nulo. ES IMPORTANTE QUE LA INVERSION NO REQUIERA APORTES ADICIONALES DEL INVERSIONISTA, SALVO SITUACIONES EXTRAORDINARIAS.

EJEMPLO 3) UNIDAD MULTIFAMILIAR (TRIPLE)
PRECIO PROPIEDAD:       $ 400,000.00
INICIAL: 20% =                  $   80,000.00                                   
GASTOS ASOCIADOS A LA COMPRA:
Gastos de Cierre Aprox. 2%:                                      $ 8,000.00
Gastos de Financiamiento Aprox 2%                       $ 8,000.00
Adecuación de Propiedad 10%                                  $40,000.00
                                                                          CAPITAL DE INVERSIÓN:                $136,000.00
INGRESOS ANUALES
ALQUILER:  $ 1,200.00 x 12 MESES x 3:                                                                   $ 43,200.00
GASTOS POR MANTENIMIENTO Y MANEJO DE LA PROPIEDAD
Impuestos Inmobiliarios:                                             $ 7,000.00
Gastos de Adm o Agente Inmobiliario (10%)             $ 4,320.00
Mantenimiento Areas Comunes                                 $ 3,000.00
Previsión Mantenimiento (5%)                                   $ 2,700.00
Seguro Propiedad                                                      $ 4,000.00
Interés del Préstamo (5% sobre $320,000)            $16,000.00
                                                                                          TOTAL GASTOS ANUALES: $ 37,020.00
RENDIMIENTO:  $ (43,200–37,020) / 136,000 = 4.5% Anual

 

GASTOS RELACIONADOS A LA COMPRA

Los gastos asociados a una compra varían dependiendo de muchos factores incluidos, pero no limitado a Forma de Pago, efectivo o crédito, Tipo de Financiamiento, Fecha del año (los impuestos inmobiliarios se pagan anualmente y debe hacerse un prorrateo de la cuota parte que corresponde a cada parte), ubicación de la propiedad, gastos de registro y abogados entre otros.  Para más información visite COSTOS DE COMPRA. Las comisiones de los Agentes Inmobiliarios corren por cuenta del vendedor.

INGRESOS

Los ingresos provendrán de las cuotas mensuales que pague el inquilino, para establecer un estimado pídale a su agente inmobiliario que haga un estudio de las rentas de unidades similares en la zona durante los últimos 6 meses.

EGRESOS

Los egresos anuales en los que va a incurrir son muy variables y dependerán del tipo de propiedad y de la forma de administración y manejo que usted establezca, algunos de los más comunes son:

  1. Impuestos Inmobiliarios: revise el histórico de la Propiedad en los registros del Condado, normalmente tienen 2 componentes IMPUESTOS AD-VALOREN y NO AD-VALOREN
  2. Gastos Administrativos: Si usted entrega en administración su propiedad a una empresa de Manejo de Propiedades estas le cobrarán entre un 5% y un 20% de los ingresos; normalmente para propiedades residenciales el monto es 10% y para propiedades de renta corta un 20%.
  3. Agente Inmobiliario: Cada vez que la propiedad se vacíe usted debería contratar los servicios de su agente inmobiliario para que coloque la propiedad en el mercado, las comisiones de renta acostumbran a ser 1 Mes de renta o un 10% del contrato anual, negocie con su Agente y acuerde cuál será su participación tanto en el proceso de renta como durante el tiempo que dure la misma. Tome en cuenta que la propiedad puede desocuparse todos los años o que su agente puede solicitar comisión por renovación.

UNA BUENA NEGOCIACION Y ASI ES COMO LO PRESENTO EN LOS EJEMPLOS ES QUE SU REALTOR COBRE EL 10% ANUAL, pero en ese monto le incluya las renovaciones y administración básica de la propiedad. Considere que los beneficios al usar un Agente de Bienes Raíces, tales como las facilidades de manejo y rapidez en reocupación son un beneficio mayor que el costo de sus servicios.

  1. Gastos de Condominio o Asociación: Antes de comprar una propiedad verifique los gastos de Condominio y manejo de áreas comunes, tenga en cuenta lo siguiente:
    • Cuota Condominio/Asociación mensual
    • Cuota Adicional por membresía obligatoria a Club
    • Posibles Cuotas Extraordinarias establecidas o por establecer para Mejoras, las cuales debe negociar con el vendedor antes de entrar en la negociación
    • Seguro: Verifique si dentro de la cuota de mantenimiento esta incluido el Seguro de la Estructura, incluidos techos, algunas Asociaciones cubren el mantenimiento de la estructura, pero no el seguro de esta.
  2. Mantenimiento de Áreas Comunes en caso de propiedades multifamiliares con Duplex o Triplex, tales con jardinería, bombas de agua, sistemas de seguridad, etc.
  3. Previsión de Mantenimientos y Reparaciones: Dependiendo del estado y tiempo de la propiedad siempre existirán reparaciones o mantenimientos que realizar, considero que un buen estimado es el 5% de los Ingresos.
  4. Seguro: El tipo de seguro a tomar dependerá del tipo de propiedad, de su ubicación y del financiamiento. Por ejemplo, en los Condo normalmente el Seguro de la Estructura Externa está incluido en la mensualidad, es importante verificar el alcance de este para evitar doble asegurar. En la Florida muchas propiedades se encuentran en zonas de inundación (FLOODING ZONES) y este es un seguro adicional al básico. Recomendamos asesorarse al respecto como parte de su análisis de inversión. También si la propiedad es financiada a mas de un 20%, entonces deberá pagar un Seguro de Hipoteca.

UN TIP IMPORTANTISIMO “Rental Insurance” EXIGA a los Inquilinos la compra de este seguro, es muy económico cerca de $10/mes y protege contra posibles demandas por daños a los bienes del inquilino, algunos daños accidentales que el inquilino pueda ocasionar y ciertas demandas de terceros por accidentes en los predios.