PRE-CONSTRUCCCION

¿QUÉ DEBES SABER SOBRE LOS PROYECTOS EN PRE-CONSTRUCCION Y A ESTRENAR?

Antes de revisar los detalles a tomar en cuenta cuando se invierte en Pre-Construcción debemos clasificar los proyectos en 2 grupos, aquellos que se construyen por módulos o etapas y aquellos que para su entrega requieren su terminación total o al menos el finiquito de un parte importante del proyecto.

CONSTRUCCIÓN EN MODULOS:

La gran mayoría de los Proyectos de comunidades de múltiples Módulos, bien sean apartamentos, condominios o townhouses sen bastantes seguros de invertir ya que los desarrolladores van trabajando por etapas por lo que el riesgo de no terminar la propiedad es muy bajo. Por otro lado, esta metodología permite que las unidades se vayan ocupando gradualmente con lo que no hay una oferta excesiva en ningún momento y los precios tanto para renta como para reventa tienden a mantenerse más estables.

MEGAPROYECTOS:

En cuanto a los proyectos de Edificios y Rascacielos, por sus mismas características, se hace complicado realizarlos en etapa, por lo que el Desarrollador deberá contar con un mayor flujo de caja para lograr ejecutar el proyecto en su totalidad.

PROYECTOS DE VENTA EN PRE-CONSTRUCCION O POR ETAPA FINALIZADA:  Otra forma de clasificar los proyectos es según la forma como son vendidos, unos proyectos requieren de la venta de un grupo de unidades antes de iniciarse o se requiere de una cierta Inicial y cuotas en la medida que el proyecto avanza, mientras que otros desarrolladores utilizan la metodología de venta por etapas concluida, esta ultima podemos considerar simplemente una compra a estrenar.

ANTES DE ESCOGER UN PROYECTO QUE DEBEMOS INVESTIGAR

  1. Historial y capacidad financiera del Desarrollador del Proyecto
  2. Condiciones de pago y financiamiento disponible
  3. Características del Contrato de Compra-Venta
  4. Condiciones de entrega y acabados incluidos
  5. Regulaciones en materia Inmobiliaria de Proyecto
  6. Retorno de la Inversión
  7. Facilidad de salida de la inversión. Hay proyectos que por sus características serán muy difíciles de vender en un futuro, eso no quiere decir que no haya un buen retorno, solo que será difícil de vender; el mejor ejemplo son las “Propiedades con Regulaciones de Habitabilidad” tipo Estudiantiles o HOPA (mayores de 55 años.

ETAPAS DE UN PROYECTO DE PRE-CONSTRUCCION O VENTA EN PLANOS

Las Propiedades compradas en pre-construcción pasan por diferentes etapas. A medida que la construcción va avanzando los precios suelen ir incrementando al igual que los depósitos. Sin embargo, no todos los desarrollos tienen la misma estructura y muchos tienen incentivos o atractivos durante las diferentes etapas de la construcción

  • 1era. etapa es conocida como “reserva” en la cual se manifiesta la intención de adquirir un “estilo” de unidad en un “rango de precio” y se reserva con sólo un 10%. 
  • 2da. etapa es conocida como “contrato” en la cual se reserva una unidad específica con un precio específico. Con la firma de este contrato y un depósito equivalente al 20% comienzan a contar los 15 días de cancelación.
  • 3era. etapa, conocida como “ground breaking”, en donde comienza la construcción y solicitan otro depósito.
  • 4ta. etapa suele ser al alcanzar la mitad del edificio (sólo exteriores)
  • 5ta. etapa suele ser al terminar el último piso (sólo exteriores)
  • 6ta. etapa, es el cierre de la transacción.

CONTRATOS DE PRE-CONSTRUCCIÓN:

Las características principales de un Contrato de Compra-Venta en Pre-construcción son:

1.-Contrato Unilateral 
El Developer (Desarrollador) es quien redacta el contrato y establece todas las reglas, el comprador no tiene derecho a hacer ningún cambio. 

2.-Período de Cancelación 
Dentro de este período (15 días a partir de la firma del contrato), el comprador tiene derecho (según la ley de La Florida) a cancelar el contrato si no está de acuerdo con alguna de las cláusulas del mismo, sin penalidad alguna. 

3.-No es transferible 
El contrato se hacen a nombre del comprador o a nombre de una compañía donde este comprador es 100% dueño. La propiedad no se puede vender ni transferir a una tercera persona antes de finalizada la obra y ejecutada la escritura de la propiedad, a no ser que tenga el consentimiento del Developer (Desarrollador) 

4.-Forma de pago 
En la mayoría de los proyectos se sigue un estándar de pagos, pudiendo ser diferentes en algunos desarrollos.
  • 10% a la firma del contrato
  • 10% entre los 60 -90 días después del primer depósito
  • 10% al inicio de la construcción 
  • 20% a mitad de la construcción del edificio (piso 30 si tiene 60 pisos)
  • 50% el día de la escritura de la propiedad (día del cierre)

5.-Financiamiento sin contingencia 
Si para el pago final del proyecto el comprador solicitó un préstamo y éste no le es otorgado al momento del cierre, y no dispone del efectivo, el desarrollador tiene derecho a quedarse con el total del dinero entregado a la fecha. En la práctica el Desarrollor sugiere a diferentes prestamistas para facilitar este proceso. 

6.-Incumplimiento de contrato por parte del Desarrollador
Si llegara a presentarse incumplimiento por parte del Developer (Desarrollador), este deberá notificar por escrito a los compradores, teniendo un plazo de 7 días para solucionarlo, de no cumplirse los compradores estarían en todo su derecho en reclamar su depósito con intereses.  

7.-Tiempo de entrega
Puede ser de 2 a 3 años si se firma el contrato de compra al inicio del proyecto, este tiempo puede ser menor dependiendo de la etapa en que se encuentra el proyecto en el momento de la compra. También influye, en el tiempo de entrega, los acabados con los que se entregan las unidades. 

8.-Acabados
Es importante asegurarse de las condiciones de entrega ya que esto influye significativamente en la inversión final; sin embargo, el standard en el sur de la Florida es que los proyectos sean entregados bajo alguna de estas modalidades:

  • “Decorator Ready”, lo que se conoce como “listo para decorar” y significa que lo entregan sin pisos y sin pintura 
  • Equipados:  con electrodomésticos incluidos
  • Equipados con gabinetes de cocina
  • Baños completos con y sin pisos.
COSTOS DE CIERRE EN PRE-CONSTRUCCIÓN:
Los costos a pagarse en el momento que se realiza la escritura o traspaso final de la propiedad varían si la transacción es de contado o financiada, pero en general podemos esperar los siguientes costos asociados a la adquisición:

Venta de Contado entre 3% y 4% del precio de compra

  • Developer’s Fee entre 1.75% a 2% 
  • Contribución al condominio de 2 meses
  • Gastos de Registro y Estampillas
  • Seguro de Título
  • Otros costos de transferencia

Venta con Financiamiento entre 6% y 7% del precio de compra

  • Developer’s Fee entre 1.75% a 2%
  • Contribución al condominio de 2 meses
  • Gastos de Registro y Estampillas
  • Seguro de Título
  • Registro y emisión de hipoteca
  • Comisión del prestamista 
  • Seguro de la propiedad
  • Otros costos de transferencia