PASOS EN UNA COMPRA

CONOCE LA RUTA HACIA LA COMPRA DE UNA PROPIEDAD

Identificar la Propiedad

Para realizar la búsqueda de la Propiedad es necesario

• Identificar las características debe tener la Propiedad:  habitaciones, baños, patio, garaje, etc.
• Ubicar un Agente Inmobiliario quien será su Guía en todo este proceso
• Establecer la Zona donde deseo adquirir la propiedad
• Determinar el Monto de la inversión, Crédito e Inicial
• Asesorarse en cuanto a Requerimientos Legales
• Solicitar la Preaprobación del Crédito.

Una vez identificada la propiedad y teniendo la parte financiera encaminada, entonces Ofertamos.

¿Qué debemos hacer antes de presentar la Oferta?

1) Realizar una visita a la propiedad y a sus alrededores.

2) Verificar que mobiliario o equipos electrodomésticos están incluidos en la negociación y sus condiciones.

3) Realizar un ANÁLISIS DE MERCADO para determinar el monto a Ofertar.

4) Verificar la ocupación de la Propiedad (Quien vive allí, cuando se podría mudar, etc.)

¿Qué se necesita para presentar una Oferta?

1) Identificación de los compradores: ID, Licencia de Conducir, Pasaporte, etc.

2) Prueba de Fondos Disponibles y/o Carta de Preaprobación del Crédito.

3) Presentar una Oferta formal por Escrito, esto es un Documento Standard llamado “AS IS RESIDENTIAL CONTRACT TO SALE & PURCHASE” y sus respectivos ADDENDUMS.

Una vez presentada la Oferta

1) Esperar la Contraoferta o la aceptación, normalmente 48 horas.

2) Negociar hasta llegar a un acuerdo y entrar en CONTRATO DE COMPRA.

3) Una vez aceptada la Oferta se debe colocar en una Cuenta de Fideicomiso (ESCROW ACCOUNT) el Depósito en Garantía ofertado (Esto es un porcentaje (%) del pago total).

Una vez bajo CONTRATO DE COMPRA

1) PERIODO DE INSPECCIÓN:  En todos los Contratos de Compra se establece un período de Inspección de la Propiedad, normalmente 15 días, donde el Comprador solicita una Inspección realizada por Expertos para establecer si existe algún daño que pudiese afectar la negociación. Durante este período el Comprador puede cancelar la Oferta sin penalidad.

2) Verificar el SELLER DISCLOSURE (documento donde el dueño da a conocer la historia de la propiedad) y cualquier posible condición de mantenimiento que exista, este documento debe ser suministrado dentro de los 3 dias siguientes a la fecha efectiva del contrato

3) En caso de existir un PRÉSTAMO, el contrato también queda contingente a su aprobación.

El Préstamo

1) Los prestamos pueden Procesarse con un Banco o cualquier otra entidad financiera

2) Obtener la Carta de Preaprobación antes de iniciar la búsqueda

3) Una ves ubicada la propiedad comienza en proceso final con el Banco, la parte importante de esta etapa es que la Propiedad cumpla con los requisitos del tipo de prestamos al que previamente calificaste (PARA MAS DETALLES “PRESTAMOS”)

4) Appraisal o Tasación: El banco solicitara a un Tasador Independiente que evalúe en valor real de la propiedad, este valor debe ser igual o superior al monto aprobado para el préstamo.

De resultar negativo este avalúo el banco podrá rechazar otorgar el préstamo o si deseas continuar con la operación puedes cubrir el diferencial.

EL “APPRAISAL” ES EL PUNTO MAS IMPORTANTE EN TOTDO PROCESO DE COMPRA CON FINANCIAMIENTO..

5) Cuando la compra es a través de un préstamo tendrás que adquirir un Seguro para la propiedad y si el préstamo es mayor al 80% de valor existe un seguro adicional.

El Cierre y recepción de la Propiedad:

1) Para realizar el traspaso del Título se debe contratar los servicios de una COMPAÑIA DE TÍTULO, ellos se encargarán de realizar todas las revisiones legales sobre la Propiedad para garantizar que no existan Hipotecas o Gravámenes (Liens) que pudiesen comprometer la inversión del comprador.  Una vez realizada esta investigación la Compañía de Títulos emitirá un SEGURO SOBRE EL TITULO (TITLE INSURANCE) el cual protegerá al comprador y garantizará que el Título de Propiedad este limpio de Gravámenes.

2)La Compañía de Título solicitará a la Asociación de Vecinos el Estad de Cuenta de la Propiedad (ESTOPPEL) y cualquier deuda pendiente será descontada del pago al Vendedor.  Esto es un gasto para el Vendedor.

3) Existe otro documento que vas a necesitar el SURVEY o LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO, este también lo solicita la Compañía de Títulos y es parte de los Gastos de Cierre que cubre el Vendedor; aparte de verificar Linderos, se verifica la Elevación; esto ultimo muy importante para determinar si la Propiedad requiere adicionalmente segura de inundación.

2) Siempre recomendamos contratar los Servicios de un Abogado para que le asesore durante la transacción, por favor recuerden que los Agentes Inmobiliarios NO SOMOS ASESORES LEGALES.

3) El día anterior a la firma de la Venta (Cierre) se realizará una inspección final a la propiedad

4) Para el día del Cierre los fondos deben estar bajo la supervisión de la Compañía de Títulos quien procederá a la repartición de estos. En caso de Financiamiento, el Banco o Prestamista debe haber emitido la LIBERACIÓN DE FONDOS (CLEAR TO CLOSE).

5) Una vez firmados los Documentos por ambas partes recibirá las Llaves.  FELICIDADES BIENVENIDO A SU NUEVA PROPIEDAD.

Incumplimiento:

En caso de que alguna de las partes (vendedor o comprador) decida no culminar el proceso de Compra-Venta, este deberá compensar a la parte afectada, normalmente un monto equivalente al Depósito en Garantía, pero podrían existir otros cobros asociados a gastos de abogados, etc.

Gastos Adicionales: 

1) Gastos de Cierre incluyen el Seguro de Título, los Servicios de Notaria, Comisiones y Tarifas Bancarias (en caso de Préstamos), Impuestos y Tasas, etc. Normalmente se estima en 1.5% para Compras CASH y un 3% para compras Financiadas; ahora bien, esto es un estimado.

2) Servicio de Inspección, dependiendo de la propiedad estará entre $250 - $500

3) Compra de Seguro Inmobiliario (Este gasto dependerá si la compra es CASH o a CREDITO)

4) Aplicación a la Asociación de Vecinos (HOA) normalmente oscila entre $100 y $300, dependiendo del grupo familiar

Comisión de los Agentes Inmobiliarios:  Es un gasto que cubre el VENDEDOR, así que tranquilos nuestros servicios son gratuitos para los compradores.

Otros detalles importantes:

1) Los Contratos de Compra, en el Mercado Secundario, son "AS IS", eso significa que la Propiedad se compra tal cual como esta

2) En el caso de CAPITALES EXTRANJEROS, se deberá demostrar la proveniencia de los fondos. Ejemplo: Herencia, Venta de otra Propiedad, ahorros, etc.

3) Si la propiedad es para inversión y el dueño NO ES RESIDENTE DE USA, entonces al momento de vender será objeto de una RETENCION TEMPORAL hasta que se verifique que ha cumplido con el pago de todos los impuestos (LEY FIRPTA)