CONCEPTOS BASICOS SOBRE FINANCIAMIENTO

Si está pensando en comprar una vivienda, bien sea como inversión, residencia, vacacional o permanente, es importante que consideres las posibilidades que tienes de conseguir un Préstamo Hipotecario. Son muchas las instituciones financieras que ofrecen préstamos, desde bancos locales, instituciones financieras online, prestamistas privados y grandes instituciones financieras en los Estados Unidos.

Un préstamo se puede solicitar directamente a la Institución Financiera o a través de un “Mortgage Broker”; los segundos suelen cobran una comisión por sus servicios, pero pueden ofrecerte un mejor abanico de oportunidades ya que su cartera crediticia no está limitada.

TIPO DE CREDITOS HIPOTECARIOS MAS COMUNES:

  1. CONVENCIONAL:  Requieren una Inicial de al menos un 20% y pueden ser a 15 o 30 años, la tasa de Interés dependerá de tu Historial Crediticio
  2. FHA: Son préstamos regulados por el Gobierno Federal, ofrecen las mejores tasas de interés, puedes entrar con solo un 3.5% de Inicial, tienen limitantes en cuanto al tipo de vivienda a adquirir (Solo Propiedades con Descripción Legal de “Bloque y Lote” y algunos Condos), existe un monto máximo a financiar y exigen que la Propiedad sea habitada por el comprador. El período suele ser 30 años y el interés fijo.
  3. VA: Préstamos para Personal Militar y Veteranos.  Ofrecen muchísimos beneficios, siendo los mas importantes 0% de Inicial y tasas de interés preferente.
  4. HARD-MONEY: Son préstamos a corto plazo, normalmente 2 o 3 años, con tasas de Interés Altas, pero que en muchos casos solo requieren el pago de interés durante la vigencia de este. Son muy usados por inversionistas.
  5. OTRAS MODALIDADES: Dependiendo de la entidad financiera existen muchas otras modalidades, siendo una importante de conocer LOS PRESTAMOS BASADOS EN MOVIMIENTOS BANCARIOS, esta modalidad es perfecta para aquellas personas que no pueden cumplir con los requisitos de préstamos Convencionales o FHA. Se basan en determinar la capacidad de pago de una persona según sus Estados de Cuenta; es perfecto para aquellos que NO tienen las Declaraciones de Impuesto requeridas o sus ingresos proceden de fuentes “legales” distintas al trabajo, ejemplo ingresos por Rentas, etc.
  6. PRESTAMOS COMERCIALES:  Se pueden conseguir préstamos para Iniciar, mejorar o comprar un Negocio o para adquirir inmuebles comerciales o industriales.

ALGUNOS FACTORES QUE INFLUYEN PARA DETERMINAR INICIAL, PLAZOS Y TASAS DE INTERÉS:

    • Nacionalidad
    • Estatus Legal en los Estados Unidos
    • Historial de crédito en el país
    • Ingresos y cuentas bancarias
 

REQUISITOS BASICOS PARA CIUDADANOS O RESIDENTES:

  • Identificación ID
  • Ultimas 2 Declaraciones de Impuestos
  • Prueba de Ingresos (Forma W2, Forma 1099, etc.)
  • Estado de cuenta de los últimos 6 meses 
  • Prueba de proveniencia de fondos para la Inicial (Ahorros, Regalo, Ventas, etc.)
  • Prueba de Trabajo
  • Balance Personal

REQUISITOS PARA EXTRANJEROS

  • Dependiendo de la nacionalidad del comprador, se requiere un visado, todo comprador extranjero va a tener que presentar copia de su pasaporte con una visa de turista vigente (B-1 o B-2).
  • La Inicial (Down-payment) oscila entre un 20% y un 50% del monto total de la compra dependiendo de los factores ya mencionados y del tipo de propiedad a adquirir.
  • Prueba de ingresos y proveniencia de fondos.
  • Estados de cuenta bancarios.
  • Cartas de referencia de su institución bancaria.

GASTOS, COMISIONES E INTERES ASOCIADOS AL SERVICIO DE PRESTAMOS

Los costos de obtención de un préstamo varían de una institución a otra, en general podemos utilizar los siguientes lineamientos.

    • Todas las instituciones financieras cobran una Tasa (Fee) por el procesamiento del prestamos, normalmente trabajar directo con un Banco Local acarrea los menores gastos
    • Los “Mortgage Brokers” cobran por sus servicios una tasa por encima del cobro de la Institución financiera
    • Los intereses varían, entre otras cosas, según el tipo de crédito solicitado, el historial de crédito, los ingresos mensuales, las deudas pre-existentes.
 

¿Qué hacer antes de aplicar a un préstamo?

  1. Reunir la documentación básica requerida
  2. Obtén tu reporte de crédito ANTES de solicitar el préstamo para que tengas tiempo de corregir errores o problemas en el historial.
  3. Ten claro cuánto puedes dar de inicial (incluyendo costos de cierre y posibles mejoras a la propiedad).
  4. Compara las Tasas de interés y las condiciones de las distintas opciones de préstamo. 
  5. Solicita la Carta de Preaprobación y en Estimado de Costos de Cierre y Pagos Mensuales.

¿Qué NO hacer antes de aplicar a un préstamo?

  • Realizar compras “mayores” a través de crédito.
  • Mover dinero importante de las cuentas.
  • Cambiar tu lugar de residencia principal.
  • Abrir o cerrar cuentas bancarias o tarjetas de crédito.
  • Afectar NEGATIVAMENTE tu Índice de Crédito (Credit Report Score)

¿Cómo estimar el pago mensual total al financiar una propiedad?

Los gastos mensuales más importantes para calcular el monto total a pagar son:

    • Hipoteca 
    • Seguro de la Propiedad
    • Impuesto a la propiedad (Property Taxes)
    • Cuota de la Asociación de Vecinos (HOA)