COMERCIAL

INVERSION EN PROPIEDADES COMERCIAL

Aunque la inversión en Bienes Raíces Comercial (CRE) se parece mucho a la inversión en Residencial hay algunos factores que la diferencia significativamente, por ejemplo, el tipo de préstamos a que se puede optar, los plazos, iniciales e intereses son significativamente distintos; también las formas de alquiler son mucho más flexibles, normalmente no incluyen bienhechurías internas y son por períodos más largos.

Cuando hablamos de inversiones comerciales, son muchos los tipos de propiedades que se incluyen y muchas formas distintas de presentarlos, podemos hablar de un terreno o lote, de un galpón, de un local comercial, de una oficina, consultorio medico o inclusive edificios de multipropiedad residencial, cada uno con un objetivo de retorno o uso especifico.

La mayoría de los inversores que buscan una propiedad comercial lo hacen bien sea como parte de un proyecto de negocio, donde el poseer el local les garantiza estabilidad en el tiempo; o como un generador de Capital, donde el objetivo es rentar la propiedad buscando una estabilidad en el flujo de dinero y una tasa de Capitalización favorable.

Muchos factores pueden afectar la tasa de capitalización de una propiedad, como son la demanda del mercado o las tasas de interés, pero el más críticos es la ocupación.  Una propiedad ocupada garantiza mayores ingresos y por ende menores riesgo, lo cual hace que su valor en el mercado incremente haciendo que la Tasa de capitalización disminuye. En resumen, lo importante al adquirir una propiedad comercial es asegurarse que si la misma esta desocupada exista una demanda suficiente en el mercado que le garantice su pronta ocupacion.

QUE DEBEMOS ANALIZAR EN UNA PROPIEDAD COMERCIAL

• Ubicación: La ubicación es uno de los factores más importantes a considerar al comprar una propiedad de inversión. Querrá evaluar el vecindario, la visibilidad de la propiedad, el acceso a la autopista, el tráfico y la accesibilidad, asegurándose que el espacio sea atractivo para los inquilinos.
• Condición física: Un paso crítico en la evaluación de su propiedad es realizar inspecciones físicas adecuadas. Querrá tener una comprensión clara del estado del techo, los sistemas mecánicos, las tuberías y la integridad estructural del edificio. Las inspecciones, así como una Evaluación de impacto ambiental ayudarán a determinar el valor real de la propiedad y lo alertarán sobre posibles problemas.
• Crecimiento proyectado: Familiarícese con las tendencias actuales y previstas del área alrededor de la propiedad. Es aconsejable elegir una propiedad en la que la demografía sea estable o en crecimiento, y también debe saber qué nuevas empresas se están mudando al área. Si hay algún cambio anticipado en los sistemas de carreteras, es inteligente tenerlo en cuenta también, ya que los valores de las propiedades pueden cambiar cuando las carreteras se desvían o modifican.
• Inquilinos actuales: Los inversores suelen buscar propiedades con inquilinos ya instalados. La reputación de los inquilinos dentro de su mercado específico puede decir mucho sobre el propietario de un negocio. Dé unos pasos más allá y también investigue los flujos de caja de los inquilinos y las proyecciones de crecimiento para sus industrias específicas.
• Flexibilidad: Debe elegir una propiedad que le brinde flexibilidad en caso de que un inquilino no pague, el área circundante cambie o algo más no salga según lo planeado. En estas situaciones, querrá tener la capacidad de cambiar los tipos de uso en base a la zonificación para atraer a diferentes inquilinos.

GASTOS ASOCIADOS A UN INMUEBLE COMERCIAL:

Otro detalle importante para evaluar es los Gastos Asociados a dicho inmueble, recuerde que, aunque van a ser cubiertos por su inquilino, si estos son muy altos su Inversión no será atractiva y podría tener largos períodos de desocupación. Echemos un vistazo a cinco elementos a tener en cuenta

• Cargos de mantenimiento de áreas comunes (CAM): Los cargos de CAM tienden a ser variables en el tiempo y difíciles de predecir, por lo que su inquilino podría incluir en el contrato una cláusula que límite su responsabilidad sobre ellos. El incremento anual debería oscilar entre un 3 y un 5%, analice los históricos para evitar sorpresas. Otro punto importante son las posibles cuotas extraordinarias por mejoras o recuperación de áreas comunes, de las cuales los inquilinos no son responsables.
• Problemas de Equipos Eléctricos y/o Aire Condicionado: Haga evaluar el estado de equipos, tableros, aires acondicionados etc., ya que esto puede representar una erogación imprevista. Recomendamos solicitar el Historial de Servicio de los mismo y verificar que los equipos cumplan con las Normas y Códigos actuales.
• El cumplimiento del Código: Hay una larga lista de condiciones y estándares que una propiedad debe cumplir para ser considerada apta por la ciudad o el estado para la práctica de un cierto tipo de negocio, verifique la propiedad cumpla con las regulaciones necesarias para los posibles tipos de negocios a instalar en ella. Recuerde que los CAMBIOS DE USO implican regulaciones diferentes y por lo tanto, requieren permisos adicionales.
• Impuestos: Al igual que los cargos por CAM, los impuestos a la propiedad comercial son un costo variable, no fijo. Es importante recordar que los valores de las propiedades cambian y, por lo tanto, los impuestos también. Además, las expansiones o renovaciones de la propiedad pueden resultar en una reevaluación de sus impuestos. Esto significa que los impuestos en un arrendamiento neto triple (NNN) que su inquilino debe pagar podrían potencialmente duplicarse o incluso triplicarse en el transcurso de varios años.
• Servicios o Utilidades: Puede parecer obvio, pero al adquirir un espacio, siempre debe verificar que los servicios públicos funcionen correctamente. Los problemas con los servicios públicos son comunes y pueden tener costosas ramificaciones. Por ejemplo, las líneas de alcantarillado pueden estar obstruidas o puede haber líneas de agua que no funcionen. El costo de reparación y mantenimiento de los servicios públicos puede ser extremadamente alto.

Siempre habrá algunas sorpresas cuando se trata de comprar y/o arrendar locales comerciales, pero estos riesgos se pueden mitigar si se cumplen las análisis y lineamientos señalados.