PROCESO DE VENTA

RECUERDA QUE NO ES LO MISMO ESTAR A LA VENTA QUE VENDER

Ya has tomado la decisión de vender la propiedad, ¿ahora qué sigue?

ESTAR A LA VENTA

1. Para este momento ya deberías haber contratado los servicios de un Agente de Bienes Raíces, quien para formalizar la relación comercial te presentará un CONTRATO DE EXCLUSIVIDAD DE LISTADO Y VENTA, donde se expondrán los acuerdos establecidos entre las partes para esta venta. Este Contrato debe establecer el precio inicial de Venta, las comisiones asociadas a la venta, los permisos para publicitar, condiciones para Open House y procedimientos para mostrar la propiedad entre otros detalles. Es importante que verifiques la Cláusula de Terminación establecida en el mismo y la converses con tu Agente.

2. DOCUMENTOS: en adición al Contrato de Exclusividad deberás suministrarle al Agente

• Documentos de Identidad del Propietario

• Completar el FORMULARIO DE VENDEDOR “SELLER DISCLOSURE”, incluyendo la información de contacto de la ASOCIACION o Condominio al que pertenece la propiedad, y cualquier otro gasto o mensualidad que el nuevo propietario deba absorber; ejemplo: un Club o algún préstamo de mejoras energéticas gubernamental (PACE).  SI ERES EXTRANJERO y la Propiedad está a tu nombre o de una empresa extranjera es importantísimo que lo indiques en este momento, así se podrá coordinar la solicitud del CERTIFICADO DE FIRPTA
• Otros documento asociado a la Propiedad tales como el LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO “SURVEY” o PLANOS DE LA PROPIEDAD y/o Normas y Regulaciones de Condominio o Asociación. 
• LISTA DE ARTICULOS que deseas incluir en la venta de la propiedad y una lista de los que no quieres vender. Hay dos razones para hacer esta lista. En primer lugar, el comprador puede asumir que hay artículos incluidos en la venta, por ejemplo, cortinas, lámparas o muebles fijos. Para evitar complicaciones que podrían retrasar la venta, especifica lo que se excluye y lo que se incluye en la venta. En segundo lugar, el comprador puede estar dispuesto a comprar artículos de su casa, como cuadros o muebles, si lo pensastes con anterioridad podrás tomar una desición mas acertada.

1. PRECIO Y ESTRATEGIAS DE VENTA: Como parte de este proceso deberás establecer con tu Agente un precio inicial de venta. Particularmente me gusta establecer un rango y una estrategia de manejo de precios, donde se establezca un máximo y un mínimo, y se incluyan estrategias de mercadeo, como incentivos adicionales al agente del comprador o contribuciones a los costos de cierre, y establecer plazos para aplicar cada una de las estrategias en el tiempo.  Este rango de precios se establece basados en el análisis comparativo de mercado CMA que el agente debe presentar, en las características de la locación y  en las condiciones de la propiedad.

2. FOTOGRAFIA, VIDEOS Y TOURS VIRTUALES: Para diseñar el material de mercadeo y listar la propiedad en la base de datos del MLS será necesario obtener FOTOGRAFIAS Y VIDEO DE CALIDAD DE LA PROPIEDAD; usualmente el Agente coordina este servicio. En estos tiempos donde todo tiende a ser cada vez más digital, es importante contar con un Video que permita a los posibles compradores pasearse por la propiedad desde su dispositivo.

3. PLANOS DE LA PROPIEDAD: Una herramienta muy poderosa para acompañar las fotografías, videos y tours virtuales son los Planos y/o levantamientos en 3D de la propiedad; negocie con su Agente la posibilidad de contratar estos servicios como parte del paquete de mercadeo.

4. PROCESO DE MERCADO: Al tener todas las herramientas anteriores se procederá a Listar la Propiedad en todas las plataformas digitales, establecer Open Houses y/o generar material de mercadeo impreso, tal como PANCARTAS y PANFLETOS.  El Vendedor deberá acordar con el Agente cuales de estas estrategias desea que se utilicen.

EL PROCESO DE VENTA: El proceso de Venta comienza con la recepción de una Oferta por parte de un posible comprador y culmina con la firma de la Venta en la mesa de cierre.

1. LA OFERTA: La persona interesada en la Propiedad presentará a cuenta propia o a través de un Agente una oferta bajo la figura de un CONTRATO DE COMPRA-VENTA, normalmente con codición “AS IS”, es decir, dejando claro que la propiedad se va a comprar en las condiciones en las que se encuentra. Aunque una oferta puede incluir multiples claúsulas y condiciones las más importantes a revisar son:

• DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD: Revise que los datos estén correctos
• EL MONTO OFERTADO
• FORMA DE PAGO: Contado (Cash) o Crédito y las condiciones del préstamo a solicitar
• PLAZOS PARA ACEPTACION DE LA OFERTA O CONTRA OFERTAR:  El ofertante debe recibir una respuesta en este plazo o de lo contrario la oferta quedará sin validez.
• PLAZO PARA EL CIERRE DE LA TRANSACCIÓN Y OTROS ABONOS A CUENTA
• ARRAS OFRECIDAS: Depósito en Garatía bajo la figura de fideicomiso (Escrow)
• CONDICIONES Y CONTINGENCIAS: Existen ciertos estándares en la industria inmobiliaria, y aunque no son limitativos estos son los más comunes:
  1. CLAUSULA: Período de inspección (normalmente 15 días) en el cual el Comprador podrá retirar su oferta por cualquier motivo. Durante este tiempo el Comprador contratará los servicios de un inspector certificado quien realizará una inspección detallada de la propiedad y emitirá un informe sobre los detalles observados y recomendaciones pertinentes.  En este momento el Comprador podrá solicitar negociar alguna reparación, continuar o retirarse.
  2. CLAUSULA DE CONTINGENCIA A PRÉSTAMO: El comprador indica las condiciones del préstamo que esta solicitando para la compra y establece que el cierre está sujeto a la aprobación de un préstamo en las condiciones allí especificadas
  3.  CLAUSULA DE CONTINGENCIA A LA VENTA DE OTRA PROPIEDAD: Se usa cuando el comprador requiere del dinero de una venta para realizar la compra
  4. COSTOS DE CIERRE, CARGOS Y GASTOS RELACIONADOS: Aquí se establece que parte de estos costos será absorbido por cada una de las personas involucradas en la transacción, incluída la ELECCIÓN DE LA COMPAÑÍA DE TÍTULOS y la distribución de los gastos relacionados con la revisión y seguro del Título.
  5. RESPONSABILIDAD EN PAGO DE GRAVAMENES: Debe quedar claro quien es responsable del pago de Gravámenes (Assessments) existentes sobre la propiedad. Es muy común que las Asociaciones establezcan cuotas extraordinarias para mejoras o remodelaciones de la comunidad, la responsabilidad sobre estas cuotas debe quedar claramente establecida en el CONTRATO DE COMPRA-VENTA
  6. ADDENDUMS & TÉRMINOS ADICIONALES: Indica cuales son los documentos adicionales que forman parte integral del Contrato.

Documentos que deben acompañar una oferta:  Los principales documentos que debe presentar un Ofertante son su IDENTIFICACION (pasaporte, licencia, etc.),  la PRUEBA DE FONDOS y/o la PRE-CALIFICACION DE PRÉSTAMO.

Para evaluar una oferta revise cada uno de estos puntos, y si tiene múltiples ofertas NO ESCOGA NECESARIAMENTE LA MAS ALTA, evalúe los riesgo y tiempos que cada una establece.

2. EL CIERRE: Una vez aceptada la oferta, escogida la COMPAÑÍA DE TÍTULOS O ABOGADO y cumplidos todos los pasos establecidos en la Oferta se procederá al cierre de la transacción.  En este acto se recogerán las firmas de vendedor y comprador y se procederá a la distribución del dinero recibido del comprador y su entidad financiera. Esta distribución incluye el saldo adeudado al banco del vendedor, las comisiones de agentes involucrados, los honorarios y gastos de abogados y casa de título y todos los servicios que se hayan contratado a nombre de las partes involucradas en la transacción, “survey”, avalúos, etc.  El saldo o utilidad de la venta será entregado al VENDEDOR.

TIPS SI VAS A COMPRAR OTRA PROPIEDAD: