COSTOS DE COMPRA
COSTOS Y GASTOS DE CIERRE ASOCIADOS A UNA COMPRA
Toda compra implica el pago de ciertos gastos y costos asociados a la negociación que en adición a la Inicial del préstamo “Downpayment” considerarse al momento de aventurarse en una Compra.
RELACIONADOS CON EL PRÉSTAMO:
Las erogaciones iniciales relacionadas con el préstamo son la Inicial y los gastos de servicios y seguros relacionados con su emisión. Dependiendo de la modalidad de financiamiento otorgada, existirá un cargo inicial, yo lo llamo Requerimientos de Originador de Hipoteca, que puede llevar distintos nombres “HUD Mortgage Insurance” en el caso de FHA, “Settlement Charges” en el caso de líneas de crédito, etc. En el fondo lo importante es saber que es un gasto importante y puede llegar hasta un 3% del monto solicitado, pero no te preocupes en los casos que sea un monto importante se sumará al monto autorizado del préstamo, así que te lo financiarán también.
En algunos casos, para bajar la cuota mensual a cancelar, el comprador acuerda con la entidad financiera el Pago adelantado de Puntos, logrando así bajar la tasa de interés; de ser así este será un dinero con el que se deberá contar para el momento del cierre.
Ahora bien, si el préstamo es por un monto mayor al 80% del valor de la propiedad, el financista solicitará la compra de un Seguro de Hipoteca, el valor de este es aproximadamente del 0,05% de valor de la propiedad y es la forma como el banco logra aminorar el riesgo que le significa préstamos con bajas iniciales. Este en un GASTO ADELANTADO que como todas las pólizas de segura debe pagarse de forma anual.
Otros gastos relacionados con el préstamo son el Avalúo “Appraissal”, unos $300 -500, el cual generalmente paga el vendedor, gastos de revisión de Puntaje de Crédito “Credit Report” y otros cargos menores.
RELACIONADOS CON LA PROPIEDAD:
Con respecto a la propiedad existen gastos relacionados con el Seguro de la Propiedad, cuyo monto dependerá del tipo de propiedad y del resultado del Levantamiento de Linderos y Elevación “Survey” que determinará si la propiedad se encuentra en zona de inundación u otro detalle que pueda impactar el riesgo asociado a la propiedad. Es importante recordar que el seguro se pagará por ADELANTADO y en adición la entidad financiera podrá solicitar un depósito de 3 meses para establecer un fideicomiso que cubra cualquier eventualidad en este sentido. Importante el “Survey” lo paga el comprador son unos $350-500 aproximadamente.
Por otra parte, si la propiedad forma parte de una Asociación de Propietarios “HOA” o de un condominio, el nuevo propietario y su familia deberán aplicar a la misma y el contrato de compra estará contingente a su aceptación; este, aunque es un gasto menor, puede representar otros $200.
Aunque no es obligatorio, debes solicitar una Inspección Técnica a la propiedad para verificar las condiciones de la estructura y equipos. Esto debes hacerlo durante el período de Inspección a fin de que puedas decidir si continuar con la compra.
IMPUESTOS: Bajo el entendido que toda propiedad de Bienes Raíces debe cancelar de forma anual impuestos al condado y que el cualquier caso, la ciudad y el fisco tienen el derecho preferente a la hora de ejecución de hipotecas, debemos entender que los bancos y otras entidades financieras, siempre solicitarán administrar y tener en reserva el dinero suficiente para el pago de los impuestos inmobiliarios. El prestamista, para garantizarse contar con este dinero agrega a la cuota del préstamo mensual un monto que corresponde a la prorrata del impuesto pagado el año anterior, ejemplo para una propiedad que pago $2,400.00 en impuestos inmobiliarios, la cuota mensual será de $200; por lo que si la venta es en marzo, el banco pedirá un adelanto de las 5 cuotas vencidas, desde noviembre a marzo, y en adición solicitará un fideicomiso de otros 3 meses, por lo tanto el monto total a colocar en el fideicomiso “Escrow” será de (5+3)x$200 = $1,600.
Me imagino, que dirás, ya va, porque tengo yo que pagar los impuestos de una casa que no era mía, pues tienes razón aquí te explico como funciona esa parte.
Tipo de Impuestos Inmobiliarios” Property Taxes”:
Los impuestos inmobiliarios se clasifican en dos tipos ADVALOREM y NOM- ADVALOREM, primeros basados en el valor de la propiedad y los segundos relacionados con servicios o mejores que la ciudad provee en la zona específica.
Los Impuestos Advalorem, se determinan en base a avalúos anuales que realiza la ciudad y tienen descuentos cuando la propiedad es tu residencia principal “Homestead exemption”. Estos impuestos corren de enero a diciembre y se pagan a año vencido entre noviembre y diciembre de cada año.
Por su parte los impuestos Non-Advalorem no se basan en el valor de la propiedad y tampoco tienen descuentos especial, más bien están relacionados con cuestiones propias del desarrollo urbanístico tales con Alumbrado, Acueductos, etc.; estos impuestos corren de octubre a septiembre de cada año y se pagan por adelantado, de la misma forma entre noviembre y diciembre de cada año.
Para entender mejor veamos de nuevo el ejemplo, supongamos que de los $2400 en Impuestos, $400 son Non-advalorem, y que seguimos firmando la venta en marzo, entonces:
Como los impuestos Advalorem se pagan a su vencimiento entonces el Vendedor deberá $501, pero como los impuestos Non-advalorem se pagan por adelantos, el comprador le deberá al vendedor los meses ya pagados pero no-transcurridos, es decir de abril a septiembre, siendo este monto $ 198
- VENDEDOR DEBE Advalorem: $501
- VENDEDOR PAGO Non-Advalorem: -$ 198
- Crédito a favor del COMPRADOR: $ 303
En conclusión, el COMPRADOR recibirá un Crédito por parte del VENDEDOR de $303 que son su aporte al pago de impuestos que deberá realizar el banco en nombre del propietario en noviembre. Se que es un poco enredado, y aquí es donde muchas veces se generan diferencias importantes, que no fueron debidamente estimadas en su momento, así que es bueno que entiendas de que se trata.
Otros cobros que pueden aparecer en los Impuestos Inmobiliarios:
Por último, existen otros pagos relacionados con los Impuestos Municipales que debes estar muy pendiente, ya que no le corresponden al COMPRADOR, y por ello se deben negociar antes del cierre. Estoy hablando de préstamos que realiza el gobierno a los propietarios para mejoras en sus viviendas, ejemplo el PROGRAMA PACE, donde se financian mejoras en materia de “eficiencia energética” y que las cuotas forman parte del pago anual de los Impuestos Inmobiliarios. Pensemos que a una propiedad le acaban de cambiar el Aire Acondicionado y por ello su valor subió $2,000, pero que el vendedor lo financió con PACE y aun debe $1,800; en la práctica la apreciación por este nuevo aire acondicionado es de $200, ya que el Comprador absorberá el saldo adeudado, así que está PENDIENTE, UN COMPRADOR BIEN INFORMADO REALIZARÁ UNA MEJOR COMPRA, es por ello que es bueno cuentes con un Realtor con experiencia que pueda identificar estos detalles con antelación.
GASTOS DE REGISTRO Y SEGURO DE TITULO
Otro componente importante de la estructura de costos de una compra inmobiliaria son los gastos relacionados al Título o documento de propiedad. Al momento de realizar el cierre hay dos gastos asociados al Título, los Gastos de Registro y el Seguro de Título.
Los Gastos de Registro, incluyen los servicios de abogados, notarios y servicios de casa de título, así como estampillas y demás derechos a cancelar al condado, esto generalmente es un monto fijo no asociado al monto de la negociación.
LINKS A TABLAS DE COSTOS REFERENCIALES